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  三国娱乐招商QQ:8050518随着人们对生活品质要求的提升,买房买的不仅仅是室内的方寸之间,还有户外的小区、园林,而这背后,容积率、建筑密度、绿化率都是重要指标。

  你懂得看这几大指标吗?你知道中心城区高层建筑小区的容积率在多少范围内是比较舒适的吗?小区的绿化率、建筑的排列方式,小区外部的景观也都是影响居住舒适度的重要原因。本期为您一一来解析。

  判断一个小区基本舒适度的指标就是容积率,容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率,通常以地块面积为1,地块内地上建筑物的总计容建筑面积对地块面积的倍数,即为容积率的值,在地块出让之时就会由规划部门设定好。容积率越低,则小区的舒适度越高。

  但在如今土地越来越稀缺的环境下,小区容积率高低决定着项目产品的定位和类型。例如容积率在1以下的,一般只有纯别墅盘才能实现; 而容积率在1~2之间的,通常是别墅混合洋房型项目;而容积率在2~3之间的,就是我们最常见的市区高层洋房盘,而假如超过了3,则有可能是33层以上的超高层建筑,或者是洋房混合商业的城市综合体项目。

  建筑密度和绿化率也是同时影响着小区舒适度的另外两个指标。建筑密度是指在一定范围内,建筑物的基底面积总和与占用地面积的百分比,它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。在一般情况下,平均建筑层数愈高,建筑密度愈低。建筑密度也是土地出让时就规划好的,一般纯住宅是28~30%,纯商业项目为40~50%,而如果住宅、商业混合,建筑密度一般在35%~40%左右。

  绿地率则是反映小区生态环境的一个重要指标,对于住宅小区绿地率,国家有一定标准,新区建设不低于30%,旧区改建不宜低于25%。做得好的小区,绿地率甚至可以达到40~50%,如一些具有自然景观、自然山体绿化的郊区盘。

  建筑布局也是影响小区舒适度的重要指标,而且如果设计巧妙,高容积率项目也能实现阔景观。如今比较常见的建筑布局有围合式、兵列式及两者结合等。近几年比较流行的围合式,即项目建筑沿地块周边布局,围合形成一个共享的中心大园林。这样的布局既能在用地条件有限的情况下高效利用空间,又能营造出大园林的壮观阔景,令项目内更多的户型实现观景效果。

  而兵列式是早期高档住宅使用较多的布局方式,楼栋布局整齐,优势是朝向、通风会较好,但园林景观却会因为空间被整齐切开而受限。

  “但现在的建筑设计都不会单一采用某一种布局方式,会出现几种结合的创新形式来扬长避短。例如龙光玖龙湾,采用的就是围合式和兵列式相结合,既有三排相对整齐的建筑布局,实现了较好的朝向和通风,又将前后两排各自形成了一个半围合式布局,打造出了两个中心园林。而其中两栋还拥有前后都有中心园林的顶级景观价值。”蒋敏介绍说。

  楼层越高是否一定舒适度会减弱?当然不是,在既定容积率的限制下,现代建筑设计师会通过拔高建筑高度,但拉大楼间距来实现园林空间的增加,增加舒适度,这就是我们要说到的另一个指标楼间距。

  楼间距有一个基本的计算公式,依据是南面建筑的高度,是为了保证建筑物基本采光而设定的指标。如果南面的建筑是低层的,北面建筑无论多高都不影响楼间距,也不影响基本日照,因此有可能出现南面是别墅,距离北面的洋房只有十几米的布局。而如果两栋楼是高层建筑,楼间距应不低于50~60米较为舒适。

  此外,调整楼栋之间高度,相互借景也成为了提升楼盘景观、舒适度的一宝。高低配的山谷式布局就是如今比较流行的方式,前排布局低层或多层的别墅、叠墅产品,后排配置高层或超高层,一样可以越过前排建筑欣赏到对面的景观,既丰富了项目产品,整个小区也不会因为高层建筑太多而显得压抑。

  而除了小区内的绿化率,外部的优质自然资源也能为小区的生态环境加分不少。顺德华侨城天鹅湖就是一个典型的例子,这个小区就位于顺峰山下,洋房直面顺峰山景,还有私家小径连通,可以说是将顺峰山变成了自家花园。这种建筑方式也常见于一些城央滨水景观项目,可以一线临江远眺江景,超高层又何妨?

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